东方红资管助力广州商业地产轻资产转型探索-广州产业园区

东方红资管助力广州商业地产轻资产转型探索

所属地区：广东-广州发布日期：2025年08月27日

在广东省深化产融结合、推动商业地产转型升级的背景下，上海某知名资产管理机构通过创新金融工具为广州核心商圈注入新动能。近日，一项以商业不动产为标的的资产证券化项目成功落地，募集资金超10亿元，标志着广东省在招商引资与轻资产运营模式探索中取得重要突破。
一、商业地产转型的金融创新路径
广东省近年来积极引导社会资本参与存量商业资产盘活，鼓励通过不动产投资信托基金（REITs）、资产支持专项计划等工具实现轻资产化运营。此次上海机构发行的资产支持专项计划，以长三角成熟商圈综合体为基础资产，为广州同类项目提供了可借鉴的运作范式。该模式通过将物理空间转化为标准化金融产品，既缓解了开发商重资产持有压力，又为投资者开辟了稳健收益渠道。
二、广州核心商圈的升级机遇
作为国家中心城市，广州天河路商圈、珠江新城等区域存在大量具备证券化潜力的商业资产。专业机构分析显示，广州优质购物中心平均出租率稳定在90%以上，年客流量超千万人次的综合体达20余处，这类资产产生的稳定租金现金流恰符合资产证券化对底层资产的要求。此次长三角项目的成功实践，为广州探索"存量改造+金融创新"模式提供了关键技术支持。
三、专业机构的赋能价值
在商业地产证券化领域具备先发优势的资产管理机构，正将其成熟经验向粤港澳大湾区延伸。此类机构通常具备三重核心能力：精准的资产估值体系、动态风险定价模型以及全周期运营管理方案。其开发的专项计划管理系统中，包含智能化的现金流预测模块，能对商业项目未来5年的租金收入进行压力测试，极大提升了资产证券化产品的市场认可度。
四、政策东风下的湾区实践
广东省2024年出台的促进不动产投资信托基金发展实施方案中，明确支持商业综合体、产业园区等资产通过证券化方式盘活。广州金融监管部门已联合行业协会，针对本地商业地产特点制定信息披露指引和估值标准。市场数据显示，大湾区商业地产证券化产品平均发行规模较2021年增长120%，其中广深两地项目占比达65%。
五、轻资产转型的生态构建
完整的轻资产转型生态需要多方主体协同：开发商专注运营提升资产价值，金融机构设计合规化产品，律所与评估机构把控法律与估值风险。广州部分商业集团已开始组建专业轻资产运营公司，通过与资本市场的深度对接，实现从"空间提供商"向"服务运营商"的转变。这种模式在提升资产流动性的同时，更推动了商业地产行业从重资本投入向价值管理的转型。
当前，广东省正以金融创新为抓手，加速商业地产领域的供给侧改革。随着更多专业机构的参与和标准化产品的推出，广州有望在3年内形成规模超500亿元的商业地产证券化市场，为全国轻资产转型提供"湾区样本"。

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