东莞厂房“分租时代”：中小企业面临挑战与机遇-东莞产业园区

东莞厂房“分租时代”：中小企业面临挑战与机遇

厂房招商

所属地区：广东-东莞发布日期：2025年08月23日

东莞作为制造业重镇，在招商引资的过程中，厂房租赁市场逐渐形成了独特的“分租时代”。这一现象在为部分企业带来便利的同时，也引发了一系列问题，影响着中小企业的生存与发展。从企业主的亲身经历到行业专家的分析建议，东莞厂房“分租时代”正面临着诸多挑战，亟待各方共同努力寻求解决之道。
一、员工被打事件暴露管理乱象东莞某家具厂老板小马在扩大产能时，因找不到一手房东放租的厂房，无奈之下向二手房东分租了厂房。投产仅一个多月，就发生了二手房东公司人员带着文身小伙冲入车间打伤员工的事件。起因是员工围观拆墙被拍照，二手房东以此为由试图揪出员工“算账”。这一事件不仅导致员工罢工、辞职，工厂生产秩序混乱，还让小马蒙受了数十万元的损失。尽管小马最终与二手房东达成一致意见搬走并拿回押金，但这场闹剧严重影响了企业的正常发展。
二、“欠租”纠纷背后的维权困境付哲学在厚街溪头经营鞋厂时，遭遇了二手房东的“欠租”纠纷。二手房东声称鞋厂拖欠高额房租和水电费，要求付哲学签订协议书，否则将单方处理厂内机器设备。付哲学多次要求对账均被拒绝，最终鞋厂被二手房东赶走保安、破坏车间大门，导致员工无法进厂。警方以经济纠纷为由封锁鞋厂，付哲学虽多次报警并出示缴费收据，但仍无法恢复生产。三个月后，付哲学发现鞋厂的机器设备被二手房东卖给了第三方，且第三方已经开始生产。付哲学的维权之路持续了三年多，至今仍未得到妥善解决。
三、二手房东现象的普遍性与问题根源在东莞，厂房二手房东现象已十分普遍。据工业地产经纪人透露，东莞2万平米以下的厂房，有百分之七八十被二手房东承包，2万平米以上的大型厂房，也有百分之六七十被承包。二手房东们的粗暴管理和抬高租金等做法，对东莞中小企业的发展产生了较为恶劣的影响。一方面，二手房东为了逐利，拼命提高租金，增加了小微企业的经营成本；另一方面，二手房东的素质参差不齐，管理简单粗暴，容易引发各种纠纷。此外，分租企业多了，相互之间的干扰也大，一旦其中一家惹上纠纷，其他企业也会无辜被牵连。
四、深圳“分租模式”的入侵与影响东莞厂房“分租时代”的出现，与深圳“分租模式”的入侵密切相关。2008年以前，东莞很少有人承包厂房做二手房东，这种风气是被深圳客带到东莞的。当时东莞的制造业受金融危机的影响较大，不少企业倒闭，腾出了大量空厂房，而深圳的企业太多，正愁找不到合适的厂房，于是有人看到了商机，将东莞的厂房承包下来，然后分租给深圳过来的小企业。深圳企业早已习惯高密度的工作环境，而东莞企业讲究“独门独院、花园式厂房”，这种差异使得深圳的分租模式在东莞找到了生存的土壤。近年来，随着东莞小微企业的转型发展，创业者们都希望在合法的基础上经营，租正规的厂房，这也促使了大厂房进入“分租时代”。
五、对策建议：多方合力规范“分租时代”面对东莞厂房“分租时代”带来的诸多问题，相关政府部门、企业主和社会各界应共同努力，寻求解决之道。首先，政府部门应主动适应这种模式，通过政策上的引导和对二手房东的监管，尽快将东莞的“分租模式”由混乱状态导入正轨。政府部门可以在厂房的设计上予以指导，规划完善的公交系统，方便工人们上下班和外出玩耍，减少治安案件的可能性，带动东莞的出租屋和各种消费。其次，对于那些分租企业较多的工业园，应引导企业主们像小区一样成立业委会，实现自治，切实维护自身的合法权益。此外，企业主们在租赁厂房时，也应提高警惕，仔细审查租赁合同，与二手房东充分沟通，避免不必要的纠纷。

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