深圳宝安探索旧工业区转型路径破解产业空间瓶颈-南山区产业园区

深圳宝安探索旧工业区转型路径破解产业空间瓶颈

制造业

所属地区：广东-深圳-南山区发布日期：2025年08月22日

作为深圳产业大区，宝安区在高速发展30多年后面临土地资源紧张难题，旧工业区升级改造成为推动经济高质量发展的关键。近期召开的区两会聚焦"盘活存量空间、提升土地利用效率"，多位代表委员围绕新兴产业载体建设、总部经济集聚区打造等提出建议，为招商引资和产业升级提供新思路。
一、释放低效工业区潜力建设新兴产业载体
宝安区现有工业区普遍存在建设标准低、配套滞后问题，部分厂房建成超30年，安全隐患突出。尤其位于水源保护区和生态控制线内的旧工业区，改造受限导致优质企业外流。有提案建议借鉴北京中关村等示范区经验，通过综合整治和功能改造，将旧厂房转型为研发总部、国际学校等绿色产业载体。同时摸底市属企业和社区股份公司存量物业，统筹建设创新型产业用房。
二、打造环铁仔山总部经济带承接前海辐射效应
新安、西乡片区因毗邻前海自贸区，区位优势显著但研发空间不足。代表建议以107国道沿线4.82平方公里区域为核心，通过城市更新打造战略性新兴产业总部集聚区。该区域距离前海仅5公里，可重点发展超材料、智能制造等产业，形成与南山科技园协同发展的产业格局。目前片区工业用地占比达43%，需通过"工改研"优化用地结构。
三、破解生态保护区发展困局推动石岩产城融合
石岩街道65.8平方公里面积中，三分之二属生态控制范围，制约183家高新技术企业发展。提案提出加快修编法定图则，支持旧工业区"产权换股权"改造模式，在生态红线内适度布局研发总部、健康养老等低碳产业。同时依托"深圳高新区-石岩-光明"产业轴线，争取市级优质项目优先落地。
四、创新政策机制激发市场主体参与活力
针对改造动力不足问题，建议建立政府主导的统筹开发机制，允许适当提高容积率，完善产业空间供需对接平台。目前宝安已试点"工业上楼"模式，未来将强化产业规划与空间规划衔接，重点保障新一代信息技术、高端装备制造等产业空间需求，形成集约高效的产业发展新格局。

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